Складской сегмент будет иметь инвестпотенциал после завершения боевых действий

До военной агрессии РФ против Украины рынок складской недвижимости считался благодаря бурному росту электронной торговли, пожалуй, наиболее инвестиционно привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Война изменила всё, а значительное количество складских помещений в разных регионах было полностью или частично уничтожено.

Разбомбленные склады

Согласно данным CBRE Ukraine, в результате военных действий на территории Киевской области были разрушены складские и логистические комплексы общей площадью около 364 тыс. кв. м (включая офисные помещения и другие здания на территории комплексов). Полностью или частично уничтожено около 325 тыс. кв. м чистых складских площадей, что составляет 21% общего объема складских площадей в Киевском регионе (по состоянию на конец 2021 года общий объем площадей составил 1,6 млн кв. м).

Среди складских объектов, полностью разрушенных из-за попадания ракет и в результате пожаров:

Частично разрушены:

Среди основных арендаторов состава West Gate Logistic были: Bohnenkamp Украина, Good Wine, Ekol Logistics Ukraine, Logistic Plus, Watsons, SAVService, DC Ukraine и Mary Kay. Общий объем площадей вышеперечисленных складов, подвергшихся частичному разрушению, составляет 164 тыс. кв. м.

Больше всего пострадали складские объекты, которые были расположены вдоль автомобильной трассы М-06, где значительным разрушениям подверглись с. Стоянка, с. Петрушки, с. Бузовая и Макаровский район. Именно Житомирское направление (М-06) было наиболее популярным для складского строительства, и к концу 2021 года общая площадь складов на этом направлении составляла более 290 тыс. кв. м. Сравнительно меньше разрушений складских объектов пришлось на Черниговское (М-01) и Варшавское направление (М-07).

Проанализировав информацию о разрушении складских и логистических объектов Киевского региона, мы можем предположить умышленное их уничтожение со стороны российской армии – для обрыва логистических цепочек и, как следствие, создания искусственной гуманитарной катастрофы для населения. Сейчас мы видим разрушенные продуктовые и фармацевтические складские комплексы, а также склады-дистрибуторы гигиенических товаров первой необходимости.

В последние годы спрос на складские помещения в Киеве был на достаточно высоком уровне. Уничтожение 20% складских площадей только в Киевском регионе стало причиной вынужденной релокации логистически-складского хаба в западные регионы. Это дополнительно обусловлено спросом со стороны украинских компаний, потерявших складские объекты в результате военных действий, а также компаний, заинтересованных в диверсификации своих портфелей недвижимости для минимизации рисков уничтожения таких объектов.

Пока очень сложно проанализировать объемы разрушений складских и логистических центров, расположенных на востоке и юге Украины, мы понимаем, что их настоящие масштабы пока неизвестны. Но, например, известно, что склад «Нової пошти» под Харьковом пострадал от прилета ракеты.

Арендные ставки

Сегодня ситуацией с арендными ставками управляют в ручном режиме с индивидуальным подходом к каждому арендатору: от выплаты частичной аренды до полной. С начала боевых действий в Украине уровень арендных ставок по некоторым новым договорам в среднем увеличился для арендаторов на 10-15%. В рамках текущих арендных договоров арендные ставки остаются неизменными для постоянных арендаторов, а арендодатели также предлагают определенные скидки. Так, по некоторым объектам есть возможность получить скидку на аренду до 50% даже для новых арендаторов.

В целом сейчас нет единого унифицированного подхода ко всем игрокам рынка – каждая ситуация рассматривается и будет рассматриваться индивидуально, чтобы наработать механизмы, которые будут выгодны каждой стороне договора.

Настроения на рынке

Бизнес активность в Киевском регионе постепенно начинает восстанавливаться. Сегодня трудно выделить конкретные тренды на рынке складской недвижимости, однако следует отметить, что владельцы складских объектов хотят сохранить свой бизнес и призывают арендаторов по возможности платить аренду плату.

Благоприятные экономические и бизнес-условия могут в будущем стимулировать владельцев складской недвижимости к реализации новых проектов built-to-suit для различных нужд, в том числе для хранения гуманитарной и продовольственной помощи. Кроме того, вырастет привлекательность создания новых индустриальных парков на западе Украины.

Мы ожидаем, что пока не закончится военная агрессия, международные инвесторы будут вести себя довольно осторожно и будут наблюдать за ситуацией. Тогда как локальные инвесторы постепенно возвращаются к рассмотрению новых возможностей развития и способов инвестирования в складскую недвижимость.

Из-за уничтожения более 20% от общего объема складских площадей в Киевском регионе не исключено, что их дефицит обусловит спрос за новую складскую недвижимость. Это, в свою очередь, может свидетельствовать о большом потенциале складского и логистического сегмента с точки зрения инвестора после завершения боевых действий.