2020 рік зруйнував образ надійного бренду на ринку нерухомості

За результатами 2020 року попит на житло зазнав істотних змін. З одного боку, він залишається стабільно високим, але з іншого – споживач став перебірливішим.

2020 рік остаточно зруйнував образ надійного бренда: «Аркада» стала останньою краплею. Сьогодні «вершки» збирають проекти з високим ступенем готовності. Наприклад, у січні 2021 року кількість проданих квартир у нашому ЖК RiverStone зросло в порівнянні з аналогічним періодом 2020 року на 16%. А в гривневому виразі – на 48%. Така різниця в показниках зумовлена зростанням цін і девальвацією національної валюти: на початку 2020 року курс становив близько 23,69 грн за $1, а на початку поточного року – вже 28,27 грн.

Загалом же на ринку первинної нерухомості ціни в гривневому еквіваленті зросли на 25%. Причому 20% зумовлені девальвацією.

Чи будуються нові будинки? Так! Однак менше, ніж минулого року. Головне управління статистики в м. Києві ще не опублікувало результати 2020 року, але, думаю, слід очікувати антирекорду. За перші три квартали прийняли в експлуатацію лише 254 082 кв. м житла. Це на 41% менше, ніж за аналогічний період 2019 року. При цьому в 2019 році було падіння «Укрбуду» та подвійні вибори: президентські й парламентські. Це негативно позначилося на роботі ринку. У більш-менш стабільний 2018 рік за аналогічний період здали в експлуатацію 616 201 кв. м.

Цілком можливо, що такі показники пов’язані з реформою Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), і вони далекі від реальності. Це відомство відповідає за експертизу й видачу сертифікатів відповідності (тобто за введення будинків в експлуатацію). Увесь рік відомство лихоманило, реформа так і не завершилася. Були прецеденти, коли забудовники подавали пакети документів на введення в експлуатацію до 20 разів: папери губилися, знаходились формальні відписки, чому об’єкт не можна прийняти.

Можу припустити, що в Києві є вже готові новобудови, які за документами досі не введені в експлуатацію, а отже, не враховані в статистиці. Тому підсумки 2020 року будуть скромними.

ДАБІ, крім сертифікатів відповідності, також видає й дозвільну документацію на будівництво. І з видачею ситуація не краща, ніж із сертифікатами. За даними ГУ статистики м. Києва, у 2020 році будівельних робіт виконано на 2,2% менше, ніж за попередній рік. Причому в житловому будівництві індекс становив лише 78,7%, тобто маємо зниження обсягів будівництва житла.

Зазначу, що ситуацією з незакінченою реформою ДАБІ вже почали користатися недобросовісні забудовники. Адже простіше розповісти своїм інвесторам, що будинок не приймають в експлуатацію, оскільки відомство не працює, ніж пояснювати, що будинок має неповний пакет дозвільної документації, не відповідає ДБН або у нього інші проблеми.

Основним завданням для забудовників у 2021 році стане підтвердження власної надійності. А це означає, що темпи продажів на початковому етапі будівництва будуть невисокими. Не варто особливо розраховувати на державні програми, пов’язані з доступною іпотекою. Навряд чи вони зможуть значно вплинути на стан ринку, оскільки участь у них не має масового характеру.

У виграші будуть компанії, які мають хороше «портфоліо» зданих в експлуатацію проєктів. Поки ДАБІ не стане робочим органом зі зрозумілою процедурою приймання документів, експертизи та видачі сертифікатів відповідності, затримки в термінах введення об’єктів в експлуатацію неминучі. І це негативно позначається на роботі ринку. Думаю, цього року левову частку пропозиції становитимуть проєкти, реалізація яких стартувала в період «перевиробництва» – у 2017-2018 рр.

Відповідно, металургам та іншим постачальникам будматеріалів не варто очікувати різкого збільшення обсягів будівництва у 2021 році.